Главная | Закон об ипотеке в республике таджикистан

Закон об ипотеке в республике таджикистан


Problems of pledge of right of land use in the Republic of Tadzhikistan. В статье исследуются проблемы вовлечения в гражданский оборот земельных участков в Республике Таджикистан, в том числе залога права землепользования.

The article studies the problems of introduction into the civil turnover of land plots in the Republic of Tadzhikistan including pledge of right of land use. Рыночная экономика немыслима без источников и возможностей получения кредитных ресурсов.

Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, потому что за каждым кредитом стоит решение определенной конструктивной производственной задачи. В большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.

Процесс кредитования под залог земли в широком смысле называется ипотекой. Название "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в.

На границе земельного участка заемщика ставился столб с надписью о том, что указанная земельная собственность служит обеспечением претензии кредитора в соответствующей сумме. Такой столб получил название "ипотека".

Удивительно, но факт! N "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него", таким образом, является объектом ипотеки, что не признается Земельным кодексом Республики Таджикистан от 13 декабря г.

Позже для этой цели появились особые ипотечные книги. К проблеме создания инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земли. Ипотека является основным двигателем прогресса, так как под залог недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства. К сожалению, в Республике Таджикистан этот важнейший инструмент и механизм развития экономики находится в заторможенном состоянии. Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам.

Домашний очаг

Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе правом на землепользование. Система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя кредитора.

Для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту, отсутствием рынка и рыночной оценки права пользования землей. Отсутствует порядок обращения взыскания на заложенное право пользования землей. Под залогом права пользования землей мы понимаем совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов.

В соответствии со ст. N "О залоге" залогом является один из способов обеспечения выполнения обязательств. В силу залога кредитор залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного залогодателем имущества. N "Об ипотеке" ипотека - залог недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В свою очередь, земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно ст. N "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него", таким образом, является объектом ипотеки, что не признается Земельным кодексом Республики Таджикистан от 13 декабря г.

Безусловно, указанный подход, выведенный из норм Земельного кодекса, Гражданского кодекса, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Законом Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него", Законом Республики Таджикистан "Об ипотеке".

Более того, при ипотеке банками права пользования землей ипотека может утратить свое экономическое содержание - обеспечение выполнения обязательств, установлен запрет на отчуждение права пользования землей.

Залог права пользования землей - вид обеспечения выполнения обязательств, не получивший развития и применения в Таджикистане. Определенную правовую позицию относительно залога права на пользование землей мы не можем найти в Земельном кодексе Республики Таджикистан, лишь в одном пункте ст. В соответствии с Конституцией Республики Таджикистан от 6 ноября г. Установление в Таджикистане исключительной собственности государства на землю означает, что никто, кроме государства, не может быть собственником земли; она предоставляется организациям и гражданам только на праве пользования.

Удивительно, но факт! Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом с привлечением независимого оценщика; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Таким образом, банки не могут приобретать право пользования землей, переданное в ипотеку, в случае осуществления на него взыскания. В Гражданском кодексе Республики Таджикистан, Земельном кодексе Республики Таджикистан и Законе Республики Таджикистан "Об ипотеке залоге недвижимости " отсутствуют нормы права, регулирующие вопросы залога права землепользования.

Удивительно, но факт! При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах специальной залоговой передаточной надписи и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства или записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

В этой области не проработана государственная стратегия по таким важным вопросам, как прямая государственная поддержка современной залоговой системы, обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, стимулирование долгосрочного кредитования. В условиях, когда еще не закончена земельная реформа, уже давно назрела необходимость разработать правовой механизм, обеспечивающий стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и дехканских фермерских хозяйств, доступность ипотечных кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, привлечение в агропромышленное производство дополнительных финансовых ресурсов для поддержания и развития крупных сельскохозяйственных организаций.

Однако спорность в вопросе ипотеки или залога права пользования землей, а также о возможности передачи в залог права пользования землей его будущим потенциальным пользователям - не единственное противоречие между Земельным кодексом, Гражданским кодексом и Законом Республики Таджикистан "Об ипотеке".

Основное противоречие, которое решается в пользу Земельного кодекса как специального нормативного документа, регулирующего земельные отношения, - это вопрос о переходе к залогодержателю права пользования на земельный участок.

Удивительно, но факт! Ипотекодатель по договору об ипотеке жилого дома или квартиры вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Положения Земельного кодекса Республики Таджикистан по данному вопросу. Таким образом, в ЗК РТ не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права пользования на землю при взыскании предмета ипотеки - здания или сооружения. Такой же подход к регулированию этого вопроса заложен в Гражданском кодексе Республики Таджикистан и в Законе Республики Таджикистан "Об ипотеке".

Как видно, в данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право пользования на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание сооружение и земля выступают нераздельным объектом недвижимости. Кроме того, статьей четко не оговорены границы земельного участка.

Из ее норм следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение. В мире имеется несколько стран с подобной системой государственной собственности на землю и права землепользования.

О документе

Например, в Китае, Вьетнаме и Лаосе которые демонстрируют высокие темпы роста сельскохозяйственного производства государство является собственником земли, как и в Таджикистане, государство передает право пользования землей физическим и юридическим лицам, хотя сама земля остается собственностью государства. В этих странах право землепользования включает право на использование земли, передачу земельного участка в аренду и права пользования по наследству.

Существует несколько веских причин для обоснования необходимости внесения дополнений в ЗК РТ в части введения права на приобретение и отчуждение права землепользования. Земельное право Российской Федерации: Создание рынка права землепользования позволит физическим и юридическим лицам, которым необходимы земельные участки для осуществления основной деятельности, приобретать их.

Результатом будет служить улучшение их деятельности, и, таким образом, они смогут внести свой вклад в развитие экономики страны. Процесс обретения права землепользования был бы более простым, чем существующий в настоящее время, и снизил бы расходы как частных лиц, так и правительства. В результате физические и юридические лица с большим желанием начинали бы свой бизнес или производство, и это также внесло бы вклад в экономику; лицо, которое не нуждается в праве пользования землей или которое не использует земельный участок с максимальной пользой, могло бы продать свое право на землю другому лицу, которое будет пользоваться ими более продуктивно.

Это означает, что право пользования землей будет более продуктивным и полезным, то есть будет обеспечено наивысшее и наилучшее использование земли. В этом случае вклад в национальную экономику возрастает, а продавец может использовать средства от продажи для других целей; усиление гарантий для землепользователей придаст больше гарантий для инвестиций в землю, строительство и улучшение качества земель.

Это увеличит социальную стабильность, так как люди будут чувствовать себя более защищенными; правительство может взимать налоги при передаче права пользования землей. В некоторых странах налог на передачу земли или передачу права землепользования является одним из основных источников дохода государства; снизится уровень коррупции, так как законная передача приобретение и отчуждение будет правом, а не односторонним решением местных властей, что обеспечит большую прозрачность процесса, так как право на передачу будет четко приведено в земельном законодательстве; снизится рост долгов хлопкосеющих хозяйств.

С начала г. Основные убытки формировались за счет долгов хозяйств перед инвесторами. Инвесторы иногда соглашаются, что цены на их ресурсы выше, чем на рынке. Они объясняют это тем, что поставщики поставляют продукцию в кредит, поэтому цена завышена.

ВСЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО УЗБЕКИСТАНА

Однако это означает, что поставщики уже включают в цену ресурса плату за кредит. Кроме этой платы дехкане еще оплачивают и процент со стоимости поставленных ресурсов. Таким образом, в этом случае дехкане платят двойной процент на сумму поставленных ресурсов. Часто завышенную цену объясняют тем, что эта цена является ценой рыночной, а дехкане покупают либо незаконно ввезенные ресурсы то есть их цена без учета импортных пошлин , либо ресурсы, украденные из поставок инвестора.

Опубликование документа

Кроме того, если несвоевременная поставка ресурса имеется в хозяйствах, то она может легко быть выявлена сопоставлением дат в накладных, которые заполняются в момент получения ресурса. N 18 , "Азия Плюс" от 22 мая г. Механизмы снижения долга в хлопководческих хозяйствах Таджикистана. Опыт таких стран, как Китай, Вьетнам и Лаос, свидетельствует, что в целях развития экономики можно иметь выгоду от введения права продажи права землепользования, сохраняя при этом землю в собственности государства.

Это относится как к городским, так и к сельскохозяйственным землям. Экономика этих стран стала ускоренно развиваться, в том числе из-за применения свободной торговли права землепользования. Увеличение видов сделок, связанных с правом пользования землей, будет способствовать созданию рыночных земельных правоотношений, предварительным и необходимым условием которых является создание открытого залогового рынка права землепользования.

Внесение соответствующих изменений и дополнений в земельное законодательство, в частности в Земельный кодекс, позволит использовать право пользования землей в качестве залога и усилит защиту данного права, будет содействовать в получении прямых банковских кредитов и займов землепользователям, гарантией которых выступит право пользования землей.

Проекты по теме:

Это является важным фактором, так как залоговый рынок - это один из самых эффективных способов использования существующих ресурсов в развитии национальной экономики. В Таджикистане институт залога права пользования землей достаточно новый и соответственно порождает множество спорных вопросов. Например, для чего в широком смысле слова заимодателям, то есть кредиторам, могут быть нужны эти права?

По нашему мнению, прежде всего для уверенности в возврате своих средств, выданных в кредит, и процентов, которые согласился выплачивать заемщик.

Некоторыми из основных прав в подобной ситуации являются получение контроля над имуществом, сдача его в аренду или продажа. Если коммерческие частные заимодатели не уверены в том, что они смогут вернуть свои деньги обратно в денежной форме или другой прибылью , они не будут выдавать деньги в кредит.

Коммерческие заимодатели также должны получить проценты за кредит, в ином случае они могут понести потери.

Удивительно, но факт! Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Если заимодатель несет убытки в течение нескольких лет, то это может привести к его банкротству или к прекращению выдачи кредитов. Обычно кредиторы под залог в основном требуют гарантии на ценные активы обеспечение.

Эти активы необходимы как гарантия, в случае неуплаты долга заемщиком заимодатели могли бы продать активы и вернуть деньги. Обычно в качестве залога заемщик предоставляет недвижимость, машины, драгоценные изделия, акции компании или другие ценные вещи, включая в некоторых странах право пользования землей.

Если гарантия имеет достоверную ценность и может быть легко продана, заимодатель устанавливает меньшие проценты, потому что риск, который берет на себя заемщик, ниже, чем при других видах гарантии или отсутствии гарантии. Право пользования землей может быть надежной формой гарантии только в том случае, если его можно быстро продать. Если в данной ситуации будут существовать сложные судебные процедуры, которые должны быть завершены до того, как гарантированные активы могут быть проданы, то заимодатель будет относиться к такой гарантии как к несущественной.

Несомненно, что в случае если эти права будут предоставлены заимодателям, могут возникнуть определенные серьезные риски. Например, если заимодатели могут свободно смещать людей с их земли, отдавать землю в аренду или продавать право пользования землей, землепользователь может остаться без места жительства и работы. В указанной ситуации необходимо предусмотреть некоторые механизмы, которые могли бы минимизировать возможные риски.

Во-первых, очень важно, чтобы заимодатели пользовались своими правами только в чрезвычайных обстоятельствах, и только после применения других способов - альтернатив, которые заимодатели могут использовать до изъятия права пользования землей, т.

В уведомлении должны быть приведены условия, что может произойти в случае неуплаты; если заемщик не способен заплатить, заимодатель должен проинформировать заемщика о встрече для обсуждения проблемы и выработки пути ее решения; если заемщик все же не может вернуть заемные средства, только в этом случае заимодатель может приобрести право пользования земельным участком и передать его в аренду.

Сдача в аренду должна производиться путем публичного тендера. Заимодатель может получить деньги за счет аренды в счет погашения кредита, а оставшиеся деньги вернуть заемщику. В это время заемщик может найти другую работу с целью получения денежных средств для выплаты заимодателю. Расплатившись с долгом, заемщик может вернуть право пользования своим земельным участком. Особо следует учесть, что во время сдачи земли в аренду заимодатель не может получать проценты по кредиту; если после двух лет сдачи земельного участка в аренду заимодатель не вернул кредит, у него возникает право на продажу права пользования земельным участком.

Продажа должна производиться на публичном аукционе с соблюдением процедуры открытости и прозрачности.

Удивительно, но факт! Процесс обретения права землепользования был бы более простым, чем существующий в настоящее время, и снизил бы расходы как частных лиц, так и правительства.

Закон может предоставить заемщику право обратиться в суд, если процесс был проведен недолжным или ненадлежащим образом.



Читайте также:

  • Добровольное расторжение договора