Главная | Договор купли-продажи земельного участка муниципальным образованием

Договор купли-продажи земельного участка муниципальным образованием


Условия и порядок купли - продажи земельных участков Договор купли-продажи определяется как договор, по условиям которого одна сторона продавец обязуется передать товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. В Гражданском кодексе РФ п.

Наряду с общими положениями Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому п. Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта, как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимым имуществом. Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера.

Удивительно, но факт! Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства.

В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

Удивительно, но факт! Покупатель оплачивает цену Участка пункт 3.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. С введением в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное.

Использование земель

Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка. В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью.

Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет п. В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета даются описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Основной обязанностью для продавца согласно ст. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства. Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонам договора купли-продажи.

Под правами третьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст. К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. N ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ". Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок.

Удивительно, но факт! Условия и порядок купли - продажи земельных участков Договор купли-продажи определяется как договор, по условиям которого одна сторона продавец обязуется передать товар в собственность другой стороне покупателю , а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену.

Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте п.

Электронные

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка. Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, то есть денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон п.

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным.

Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п. Традиционно выделяются существенные условия, условия обычные и условия случайные. Законодатель фактически определяет существенные условия как те, без которых договор считается несостоявшимся, незаключенным п.

При этом в числе существенных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которые непосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которых настаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене.

Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного.

При этом в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли п.

Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки п. Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр ст.

Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других в том числе соседних по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию.

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение. Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: Второе существенное условие - цена ст.

Рекомендуем к прочтению! военная ипотека после трех лет

Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного.

Удивительно, но факт! В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю участок был обременен к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены , а также соответствующие методические рекомендации.

Удивительно, но факт! Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 п.

Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке , не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем.

Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Но и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения. Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию. Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.

В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки. Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога.

Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя.

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Тем не менее в юридическом плане названные в п. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник вправе распоряжаться имуществом см. Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу ст. С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков.

То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему. Оценка земли Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований областей, районов, городов, поселков и т.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами.

При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Продавец Покупатель

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, то есть способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость. Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель. Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся: Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают: В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы: Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.



Читайте также:

  • Иск установление отцовства алименты
  • Развод с женой без присутствия